«¿mejor ser posesionario que propietario?» por: Dr. José Cieza


Escribe: José Cieza
Abogado e ingeniero economista, especialista en derecho inmobiliario

En una ponencia de temas jurídicos inmobiliarios el expositor dijo: “Preferiría ser posesionario sin propiedad que propietario sin posesión”. La verdad, no me siento muy lejos de estar de acuerdo con él. Muchos propietarios son acusados inclusive de ser precarios en sus propios predios a costa de un invasor y es que el Código Civil peruano en su Artículo 896° establece que la Posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad.

Se interpreta que el posesionario se comporta como un propietario sin serlo, habita allí, obtiene beneficios del predio, edifica sobre el terreno, sin embargo, estas actitudes símiles son amparadas por soluciones judiciales como los interdictos.

La Posesión es una actuación de hecho, es observable, testificada por los vecinos colindantes, constatable por notario, verificable por un juez de paz, aunque estos dos últimos ya no pueden determinar tiempo de posesión, como lo hacían antes, hoy solo realizan la constatación del hecho puntual y situacional del momento, es decir si el sujeto habita allí. Por otro lado, muchos consiguieron alguna vez hace muchos años, una Constancia de Posesión otorgada por una gobernación, un municipio, pero actualmente tal documento no implica propiedad, la entregan para obtener servicios de agua y saneamiento o electrificación. Una Posesión no puede registrarse en SUNARP.

Muchos habitantes han adquirido un predio mediante un Contrato de Transferencia de Posesión– acuerdo totalmente legal, pero lo confunden con una Minuta Compra Venta de Inmueble. El primero simplemente perfecciona la Tradición o entrega del bien a quien debe recibirlo o a la persona designada, tal como lo invoca el Artículo 901° del Código Civil, la segunda otorga la propiedad.

La Posesión se ejerce in situ y cuando ha sido transmitida por posesionario anterior, el nuevo poseedor adquiere los años ejercidos por el primero. La pregunta es ¿Cuándo se convierte el posesionario en propietario? Uno de los mecanismos es la Prescripción Adquisitiva, según Artículo 950° “La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe”. La Posesión no se hereda, la propiedad sí.

Esta acción llamada también Usucapión, se puede realizar por la vía notarial-si no media conflicto alguno- o en todo caso por demanda judicial. La continuidad en la posesión pacífica, el testimonio de los testigos que le vieron allí siempre, las constataciones de las autoridades deben acompañarse por un plano de localización del predio y un plano perimétrico, ambos con coordenadas U.T.M.(Universal Transverse Mercator) así como una memoria descriptiva. Los planos deben estar visados por el municipio local. Si existen pagos continuos del impuesto predial, esto ayudará a configurar mejores argumentos en este camino a ser propietario y no simplemente posesionario.

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